* Por Fernando Muñoz - Director de la Defensoría del Inquilino

Una cuestión histórica

Las legislaciones que regulan los alquileres de vivienda en Argentina son muy esporádicas. En realidad, hubo un tiempo, que fueron 3 décadas, donde hubo una fuerte regulación de los alquileres. Se inició con la Revolución Nacional de junio del ‘43 y se profundizó durante toda la primera etapa del gobierno peronista del ‘46 al ‘55. Se legisló fuertemente el congelamiento de los alquileres, suspensión de los desalojos, prórroga automática de los contratos, o sea que los alquileres de la década del 40 perduraron, en el caso de que esa sea la voluntad inquilina, hasta la última dictadura militar.

El Estado, al regular fuertemente los alquileres, le posibilitaba al inquilino tener una cómoda situación de su relación con la vivienda, ya que la incidencia del alquiler en los ingresos era muy baja y por lo tanto podía planificar de otra manera el acceso a la vivienda en el caso de aquellos que decidieron tomar un crédito hipotecario. La última dictadura le puso fin de una manera drástica: desreguló absolutamente la relación, se resolvió ponerle un corte a partir del ‘78 a la protección que hubo durante 3 décadas, y fue cuando se produjeron una masiva cantidad de desalojos por finalización de los contratos donde se aplicaba la nueva ley que liberaba a los mercados o a los negocios de vivienda de poder fijar los precios que querían.

En el ‘84 se votó una legislación, una Ley de Alquileres. Se pasó de un régimen que tenía la dictadura de un año y medio de contrato a dos años, y sobre todo se plantearon dos artículos que lo que buscaban era ponerle un corte a dos políticas muy agresivas que hubo contra los inquilinos durante la dictadura. Uno de esos artículos fue la prohibición de cobrar el alquiler en moneda extranjera (en la dictadura se había hecho corriente que pidieran dólares para acceder al alquiler, sino solían pedir adelantados los meses de alquiler un año o año y medio, nos teníamos que endeudar para poder alquilar en dictadura) y el segundo artículo fue la prohibición de pagar alquileres adelantado, el alquiler se paga mes a mes.

El debate hoy

En el proyecto actual de Juntos por el Cambio hay una especie de retorno a la dictadura, nosotros pasamos en el 2020 de dos años de contrato a tres años, o sea que duplicamos lo que era la variable histórica del alquiler en argentina, que los plazos eran de 1 año y medio. Hoy Juntos por el Cambio está planteando reducir el contrato a dos años y sobre todo dejar librado al negocio, al mercado, a la inmobiliaria y al propietario las reglas del juego. En realidad, lo que hizo la Ley de Alquileres en 2020 fue fijar algunas de las reglas del juego: estableció nociones básicas, de cuánto iba a ser el contrato, les amplió derechos a los inquilinos, fijó como marco de aumento durante el alquiler la obligación de que sea anual, y en una situación inflacionaria como la que tenemos en estos años significa que durante 12 meses tenemos el alquiler al mismo precio y recién en el 13 tenemos el aumento, y fijó también un índice la Ley de Alquileres.

Todo esto es lo que quiere modificar Juntos por el Cambio: quiere modificar el índice, dejarlo librado a la imposición del mercado, muy parecido al régimen de la dictadura, quiere bajar a dos años el plazo del contrato y sobre todo tiene una cláusula que solamente se aplico en la dictadura y es la posibilidad de que el inquilino pague por adelantado varios meses de alquiler. Esto abre la puerta a realizar una imposición sobre el inquilino de tener que pagar varios meses, el alquiler funciona así en Argentina, el mercado pone restricciones para poder alquilar. Se crearon los seguros de caución a través de financieras, muchas veces piden 2 o 3 garantías, recibo de sueldo de persona cercana, garantía propietaria de familiar directo o seguro de caución, que en los casos de inquilinos que no tienen posibilidades de acceder a ese tipo de garantías el mercado le termina pidiendo otra forma de negocio que pagar varios meses. Hoy está prohibido eso, esta quizás es la cuestión más abusiva, porque permite que te puedan pedir cualquier cosa y que el Estado ya no tenga prácticamente ninguna injerencia sobre las relaciones de alquiler.

El rol del cooperativismo

Las cooperativas cumplen un rol fundamental tanto para la autogestión que se puede realizar en experiencias de vivienda y en niveles inclusive de alquiler, que no son reconocidos por el Estado. Por ejemplo, la cantidad de hoteles que hay en Buenos Aires que en realidad son celdas sociales donde viven miles de trabajadores. Esos hoteles, que prácticamente no tienen ningún régimen, que lo que hace el Gobierno de la Ciudad es subsidiar a los trabajadores, pero cada vez que sube el subsidio habitacional automáticamente suben los precios de las tarifas de los hoteles, esos hoteles podrían ser gestionados por cooperativas. El Estado en realidad tendría que tener la palanca suficiente para poder capitalizar a las cooperativas y que hagan autogestión en forma de viviendas colectivas dignas. Yo creo que todas las experiencias son válidas en la medida que favorezcan el acceso justo a la vivienda y se recupere la dignidad que hubo en el país, y si son cogestionadas entre el Estado y los trabajadores a través de sus cooperativas, bienvenido.

Posibles soluciones

Durante la justa legislación del primer peronismo, lo más importante se basó sobre la creación de un organismo permanente que fue la Cámara de Alquileres, que era un organismo público en el cual había que registrar los contratos, pero además controlaba el cumplimiento de las leyes. Esto es lo que hace falta, que el Estado vuelva a recuperar el rol histórico que tuvo, que cuente con información, tiene que volver a recuperar el rol de conocer qué es lo que pasa concretamente en las relaciones de vivienda en Argentina, teniendo en cuenta que es un derecho básico, elemental, es el que posibilita que a partir de tener un hábitat digno se pueda salir a buscar laburo, se pueda salir a pedir un turno al hospital, que se ordene mínimamente la vida.

El Estado tiene que recuperar un rol fundamental porque si no lo único que nos espera es esta situación, que cada vez es más común y más cotidiana, que son las familias que viven en la calle. Se va haciendo carne esta realidad, la Argentina es un país que tiene millones de viviendas y sin embargo tiene un déficit habitacional tremendo, porque pasamos de un millón de viviendas vacías en el censo de 1980 a dos millones de viviendas vacías en el 2010, sin tener aún los datos del último censo nacional.